WŁASNY KĄT czyli kupujemy mieszkanie cz. IV. Ile tak naprawdę kosztuje kredyt?

Kiedy podejmiemy decyzje o kupieniu mieszkania na kredyt warto zdać sobie sprawę, że kredyt kosztuje. Zatem, nawet gdy nie mamy wkładu własnego, i chcemy pożyczyć pieniądze od banku na 100% wartości, musimy się nastawić na wydatki, i to spore, już od samego początku.

Oboje z Emanem wiedzieliśmy o tym, ba każdy nowy doradca finansowy też o tym wspominał. Jakby tego było mało, na wielu stronach z nieruchomościami są symulatory kosztów dotyczace kredytów.

Korzystaliśmy z każdego - i każdy pokazywał inną kwotę. Część była zbieżna, część znacznie odbiegała od najczęściej wyświetlanej. Przyjęliśmy że wszelkie opłaty dotyczace kredytu [ nie tylko bankowe, ale też sądowe, notarialne itd.] powinny się zamknąć w kwocie około 15 tys.

Doradca z Expandera twierdził, że będzie to około 10 tys., doradca z Open Finance - że nie więcej niż 12 tys.

Symulatory swoje, doradcy swoje a rzeczywistość swoje. 

Nam, dzięki właściwym fachowcom na jakich ostatecznie trafiliśmy, oraz dobrym radom jakich nam udzielono, udało się uniknąć części z nich, a część zdecydowanie zmniejszyć. 

Ile zatem tak naprawdę kosztuje kredyt? Policzmy. 

[ dane są dla kwoty kredytu 332 tys. zł]

BIURO POŚREDNICTWA NIERUCHOMOŚCI:

Normalną stawką biura jest 3% od wartości zakupowanej przez nas nieruchomości + vat.  Można próbować wynegocjować 2,5 % lecz nie wszędzie się to udaje. Do tego część biur, w sposób złodziejski pobiera dodatkowo opłaty za stworzenie dokumentów, pokazanie każdego z lokali, dojazd do lokalu itp. Opłatę dla biura uiszcza się w dniu podpisania umowy przedwstępnej [ jeśli z jakichś powodów nie uzyskacie kredytu i do transakcji ostatecznie nie dojdzie, wasze pieniądze przepadają], czasem płatność jest rozdzielona na dwie transze i wtedy pierwszą płaci się po podpisaniu umowy przedwstępnej a druga w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

opłaty w biurze nieruchomości [ rzetelnym nie złodziejskim] wynoszą zatem - przy niewynegocjowanej stawce - 12151,2 zł  

NAM UDAŁO SIĘ ZMNIEJSZYĆ TE KOSZTY DO KWOTY 1,22 ZŁ, BO TAKIE STAWKI DLA KUPUJĄCYCH MA INDEPRO.

WŁAŚCICIEL MIESZKANIA, KTÓRE KUPUJEMY:

Od kwoty jaką ostatecznie zapłacimy za mieszkanie należy odjąć zadatek, który płacony jest gotówką w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Zwykle jest to 3% wartości nieruchomości czyli kolejne 12151,2 zł, jednak w tym przypadku można dogadać się z właścicielem i tak naprawdę istnieje tu pełna dowolność [ byleby strony były zgodne]. Suma jaką zapłacimy nie jest kredytowana przez bank.

DOBRA RADA: Nam, niestety zbyt późno, podpowiedziano jak można to obejść - by bank jednak skredytował i zadatek. Wystarczy dogadać się z właścicielem, by na umowie przedwstępnej nie było wpisanej kwoty zadatku - tak jakbyśmy go nie uiszczali, a sam zadatek był określony na osobnej umowie. Ponieważ do banku dajemy tylko umowę przedwstępną, zgodnie z tym co widnieje na papierze - bank skredytuje nam całość, bez odejmowania zadatku. Oczywiście w takim przypadku warunkiem jest sensowny sprzedający.

NAS ZADATEK KOSZTOWAŁ 6100 ZŁ - PŁATNE OCZYWIŚCIE GOTÓWKĄ.

OPŁATY ZWIĄZANE Z DOKUMENTACJĄ BANKOWĄ, UDZIELENIEM KREDYTU I SAMYM KREDYTEM:

Poniższe informacje dotyczą sytuacji przy kredycie "Rodzina na swoim", bez wkładu własnego, w banku PKO BP. W czasie kiedy braliśmy kredyt tylko kilka banków udzielało go na 100%, a bank który wybraliśmy miał wówczas najlepsza ofertę na rynku. "0" ZŁ oznacza, że nie musieliśmy płacić gotówką. To czy opłata została doliczona do rat czy nie, jest każdorazowo zaznaczone. 

Wpis ma przede wszystkim uświadomić, jakie są prawdziwe koszty wzięcia kredytu mieszkaniowego.

• dokumentacja dotycząca naszych obciążeń finansowych ok 150 zł [ wyciągi z kont bankowych, kart kredytowych, BIK -u, spłacanych przez nas kredytów, płyty na których nagramy zdjęcia dokumentujące stan nieruchomości itp.]. Obciążenie finansowe jest różne. Część banków zapewnia taką dokumentację za darmo, część pobiera opłaty. Uzależnione jest tez od ilości banków w jakich ubiegamy się o kredyt - im więcej banków tym więcej potrzebnych zaświadczeń. MY ZAMKNĘLIŚMY SIĘ W KWOCIE OK 130 ZŁ
• opłata za oszacowanie wartości nieruchomości 200 zł [Bank wysyła swojego rzeczoznawcę, by ocenił wartość mieszkania. Za jego usługi płacimy z własnej kieszeni - gotówką]. KOSZTOWAŁO NAS TO 200 ZŁ.
• ubezpieczenie niskiego wkładu 1425,35 zł [ mówiąc po ludzku cena za to, ze wzięliśmy kredyt na 100%]. Płatne gotówką podczas uruchamiania kredytu. KOSZTOWAŁO NAS TO 1425,35 ZŁ.
• ubezpieczenie kredytu ze względu na brak wyodrębnionej Księgi Wieczystej 180,06 zł - do momentu aż, zostanie ona założona [ zależy to od sądu i tempa jego pracy]. Jest doliczana do rat kredytu, przy czym pierwszą płacimy gotówką w czasie uruchamiania kredytu. Kiedy dostarczymy wypis z sądu o jej założeniu nasze raty będą pomniejszone o tą właśnie opłatę. KOSZTOWAŁO NAS TO 180,06 ZŁ.
• prowizja za udzielenie kredytu 6312,03 zł. Jeśli macie szczęście i bankowy rzeczoznawca wyceni waszą nieruchomość na kwotę większa niż ta, o jaką się ubiegacie, prowizję można wliczyć do kredytu, jeśli nie - płatna gotówką przy uruchamianiu kredytu. KOSZTOWAŁO NAS TO 0 ZŁ, BOWIEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI BYŁA WYŻSZA NIŻ KWOTA O JAKĄ SIĘ UBIEGALIŚMY. DLATEGO PROWIZJA ZOSTAŁA DOLICZONA DO KREDYTU I ROZŁOŻONA NA RATY.
• składka ubezpieczeniowa od utraty pracy 7397,93 zł - płatne gotówką przy uruchamianiu kredytu. Każdy bank wymaga takiego ubezpieczenia i jest ono uwzględnione w umowie bankowej. Opłata pobierana jest raz na rok, aż do momentu, gdy bank uzna, że nie ma już żadnego zagrożenia dla jego zainwestowanych pieniędzy.KOSZTOWAŁO NAS TO 0 ZŁ, BOWIEM DYSPONOWALIŚMY ATRAKCYJNIEJSZYM - Z PUNKTU WIDZENIA BANKU- UBEZPIECZENIEM NA ŻYCIE.

OPŁATY NOTARIALNE, SĄDOWE I KOŃCOWE:

• podatek od czynności cywilno-prawnej 2% czyli 6640 zł  KOSZTOWAŁO NAS TO 6640 ZŁ.  
• taksa notarialna z podatkiem od hipotek powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł czyli 1088 zł, co łącznie daje 2098 zł KOSZTOWAŁO NAS TO 950 ZŁ +209 ZŁ, ŁĄCZNIE ZATEM ZAMKNĘLIŚMY SIĘ W KWOCIE 1159 ZŁ
• założenie osobnej Księgi Wieczystej i wpisy 660 zł  [w tym 60 zł za założenie KW, 200 zł za wpis uprawnionych, 200 zł za wpis hipoteki zwykłej, 200 zł za wpis hipoteki kaucyjnej]. KOSZTOWAŁO NAS TO 660 ZŁ.
• podatek od hipotek zwykłych 332 zł  KOSZTOWAŁO NAS TO 332 ZŁ.
• podatek od hipoteki kaucyjnej 19 zł   KOSZTOWAŁO NAS TO 19 ZŁ.
• wypis ok 150 zł  KOSZTOWAŁO NAS TO 65,88 ZŁ                                                                      
  ILE ZATEM KOSZTUJE KREDYT?
  Biorą pod uwagę najczarniejszy scenariusz koszt uzyskania kredytu mieszkaniowego na kwotę  332000  wynosi  49866,77 zł jakie trzeba mieć w gotówce.
  Nam udało się zamknąć w kwocie  16912,51 zł. 
  RÓŻNICA WIDOCZNA NAWET GOŁYM OKIEM.
  Było to możliwe, dzięki INDEPRO - niska opłata za usługę pośrednictwa, utargowane opłaty notarialne; Panu Krzysztofowi z MONEY EXPERT - za podpowiedzi jak uniknąć lub wliczyć w kredyt opłaty bankowe i właścicielowi mieszkania, który zgodził się na tak niski zadatek.